Servizio Quesiti Enti Locali

Domanda. In presenza di un comodato d'uso gratuito fra padre e figlia, l'imposta comunale sugli immobili non si dovrebbe pagare perchè assimilata ad abitazione principale; nel Comune ove risiedo il regolamento ICI richiede l'obbligo di iscrizione del contratto di comodato registrato. Si chiede di sapere se i contratti verbali di comodato, sia che abbiano ad oggetto beni mobili che beni immobili, sono soggetti all'obbligo di registrazione; il Comune con proprio regolamento imporre tale obbligo?

Risposta. L’articolo 1, del decreto legge 27 maggio 2008, n. 93 prevede che a decorrere dall'anno 2008 è esclusa dall'imposta comunale sugli immobili di cui al decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo. Per unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo si intende quella considerata tale ai sensi del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, e successive modificazioni, nonché quelle ad esse assimilate dal Comune con regolamento vigente alla data di entrata in vigore del presente decreto, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 per le quali continua ad applicarsi la detrazione prevista dall'articolo 8, commi 2 e 3, del ci! tato decreto n. 504 del 1992.

Con nota dell’IFEL (Enti Locali) del 30 maggio 2008 e con la risoluzione n.12/DPF del 5 giugno 2008 del Ministero delle finanze, Dipartimento delle Finanze Direzione federalismo fiscale, sono state dettate ulteriori precisazioni in materia di esenzione ICI sulla prima casa. Secondo la risoluzione in commento, l’esenzione deve essere riconosciuta, a tutte le unità immobiliari che il Comune, con regolamento vigente alla data di entrata in vigore del decreto, ha assimilato alle abitazioni principali.

Nel concetto di “assimilazione” vanno ricompresse tutte le ipotesi in cui il Comune, indipendentemente dalla dizione utilizzata, ha inteso estendere i benefici previsti per le abitazioni principali. La disposizione di favore opera indipendentemente dalla circostanza che il Comune abbia assimilato dette abitazioni ai soli fini della detrazione e/o dell’aliquota agevolata, poiché la norma non effettua alcuna distinzione al riguardo, ma si sofferma esclusivamente sulla scelta adottata dal Comune in ordine all’equiparazione delle unità immobiliari in questione alle abitazioni principali.
Con la circolare n.1/DF del 4 marzo 2009, il Ministero dell’Economia e delle Finanze, Dipartimento delle Finanze, Direzione federalismo fiscale, ha rivisto le posizioni assunte con la risoluzione n. 12/DPF del 5 giugno 2008, in merito all’esenzione ICI sull’abitazione principale. Il Ministero afferma che in ogni caso in cui l’assimilazione effettuata con delibera comunale non trova corrispondenza in una norma di legge, l’ICI è dovuta. In sintesi il Dipartimento delle Politiche Fiscali formalizza quanto anticipato nella risposta ad una interrogazione parlamentare di fine gennaio.

Il Dipartimento sostiene in particolare, come si evince, dalla lettura della relazione illustrativa al decreto-legge in oggetto, che le ipotesi di assimilazione in discorso sono riconducibili esclusivamente a quelle previste da:
a) l’art. 3, comma 56, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, che permette di considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata;
b) l’art. 59, comma 1, lettera e), del D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, che attribuisce ai comuni la possibilità di considerare abitazioni principali, con conseguente applicazione dell'aliquota ridotta od anche della detrazione per queste previste, quelle concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela.

L’articolo 59, lettera e), del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446 prevede che con regolamento i Comuni possono considerare abitazioni principali, con conseguente applicazione dell'aliquota ridotta od anche della detrazione per queste previste, quelle concesse in uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale, stabilendo il grado di parentela. In sintesi si ritiene che se il Comune dove si trova l’immobile, nel proprio regolamento, abbia assimilato l’abitazione principale a quella concessa in uso gratuito dal possessore ai suoi familiare fino per esempio al secondo grado di parentela, come nel caso del padre che dà in comodato d’uso gratuito un proprio immobile al figlio, fermo restando che il figlio vi dimori, vi sono le condizioni per poter beneficiare dell’esenzione ICI.
Molti Comuni inseriscono nel regolamento ICI l’obbligo della registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito (che spesso sono solo verbali) come prova per considerare valida l’esenzione. Si evidenzia , infatti , che nel contratto verbale di comodato, l'art. 3, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986, nell'elencare i contratti verbali da sottoporre a registrazione non richiama anche il contratto di comodato.

Ne deriva, di conseguenza, come chiarito dall'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 14/E del 6 febbraio 2001, che i contratti verbali di comodato, sia che abbiano ad oggetto beni mobili che beni immobili, non sono soggetti all'obbligo di registrazione, fatta eccezione nell'ipotesi della loro enunciazione in altri atti (art. 22, comma 1, del D.P.R. n. 131/1986); solo in tale momento, infatti, ai fini del prelievo fiscale, i contratti verbali rappresentano fattispecie imponibile per l'ordinamento tributario.

Per converso il contratto di comodato di beni immobili in forma scritta, come sembra sia richiesto dal Comune ove risiede il gentile lettore (e che è nel suo potere regolamentare richiedere), è annoverato tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso (art. 5, comma 4, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986), per i quali è prevista l'applicazione dell'imposta di registro nella misura fissa. Con riferimento al problema evidenziato nel quesito risulta che in molti Comuni sono state effettuate delle modifiche alle procedure: per poter usufruire dell’esenzione ICI sulla prima casa è sufficiente presentare agli uffici comunali una semplice istanza di autocertificazione che attesti che l’immobile viene concesso in uso gratuito ad un parente entro il primo grado come abitazione principale, assieme ad un certificato anagrafico di residenza e dalle copie delle ultime fatture per utenze domestiche dell’utilizzatore dell’immobile

Federico Gavioli e Matteo Esposito
11 Giugno 2009